Главная | Налогообложение инвестиционной деятельности в строительстве

Налогообложение инвестиционной деятельности в строительстве

Отражение операций капитального строительства, выполненного подрядным способом, осуществляется бухгалтерскими записями: Дебет 08 Кредит 60 — отражена стоимость принятых подрядных работ; Дебет 19 Кредит 60 Дебет 60 Кредит 51 — перечислены денежные средства подрядчику.

Если обязательством подрядчика по отношению к заказчику по договору строительного подряда является строительство объекта, то результатом работы подрядчика будет построенный объект капитального строительства. Если обязательством подрядчика по договору строительного подряда является выполнение определенных строительных работ этапа работ , то результатом будет выполнение этих работ этапа работ , при этом результат выполненной работы в момент передачи заказчику должен обладать свойствами, указанными в договоре, и соответствовать показателям, указанным в технической документации письмо ФНС России от НДС, приходящийся на собственную долю строительства, инвестор-заказчик застройщик вправе принять к вычету при выполнении всех условий, предусмотренных п.

Удивительно, но факт! Расчет остатков ежеквартально с использованием сальдо на начало квартала приводит к искажению сумм остатков и величины налоговой базы.

За осуществление функций заказчика инвестор имеет право на соответствующее вознаграждение от подрядчика. Условиями инвестиционного договора могут быть установлены различные варианты определения вознаграждения, например: Так как счет-фактура должен выписываться в адрес организации, непосредственно осуществляющей оплату, подрядчик может их выписывать только с указанием заказчика в качестве плательщика.

Полученные счета-фактуры заказчик в книге покупок не регистрируются, но хранит в журнале учета полученных счетов-фактур. Следовательно, заказчик обязан от своего имени на основании счетов-фактур подрядной строительной организации составить и в пятидневный срок со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта направить инвестору сводный счет-фактуру.

Для подтверждения фактической оплаты налога, достаточно представить копии счетов-фактур подрядных строительных организаций, а также копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика.

Принятие объекта строительства в состав основных средств В налоговом учете построенный объект включают в состав основных средств в том месяце, в котором поданы документы на регистрацию п. В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенных договором сроков исполнения обязательств и т.

Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок.

В случае увеличения указанной в договоре общей площади жилья в результате контрольного обмера дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Эти вопросы следует урегулировать дополнительным соглашением сторон, которое должно стать неотъемлемой частью договора.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор, согласно ст. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования цессии между дольщиком и третьим лицом.

К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у дольщика, если иное не предусмотрено в договоре цессии. Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования цессии и передаточный акт.

Удивительно, но факт! Земельный участок будет предоставляться победителю аукциона после выполнения им обязательств по переселению граждан и сносу зданий на нем.

Если инвестор вложил деньги в строительство объекта, который в дальнейшем он планирует продать, то полученную долю нужно учитывать в составе: Стоимость товаров будет равна сумме вложенных в строительство средств п. Здесь могут быть различия в оценке из-за разных правил бухгалтерского и налогового учета процентов.

Удивительно, но факт! А как известно, подобные операции облагаются НДС.

В соответствии с инвестиционным контрактом при строительстве объекта инвестор частично финансирует и строительство подстанции, которую в дальнейшем он безвозмездно передает городу. Поступившие на строительство средства не являются средствами, полученными заказчиком-застройщиком в связи с продажей им товаров, работ или услуг, а следовательно, не облагаются налогом на добавленную стоимость подп. Его оформляют после подписания акта реализации инвестиционного контракта, который служит основанием для распределения площадей между участниками строительства.

В течение пяти дней после подписания данного акта заказчик-застройщик выписывает инвесторам счета-фактуры п.

Удивительно, но факт! Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.

Основанием для их выписки является сводная ведомость затрат на строительство объекта и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору. Таким образом, схема бухгалтерского учета у заказчика-застройщика в рассматриваемой ситуации будет выглядеть так: При этом сумма НДС, относящаяся к части объекта, подлежащей передаче инвестору, может быть принята им к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату застройщику. Вычет производится после принятия объекта на учет п.

Расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, в целях налогообложения прибыли не учитываются п. Передача на безвозмездной основе построенных объектов городу в соответствии с подп. При этом НДС по объектам, безвозмездно передаваемым городу, включается в их стоимость. Такое правило содержится в подп. Небольшие строительные организации, занимающихся строительством, нередко сами готовят большинство документов, связанных с приемкой законченных строительством объектов, а крупные строительные организации при приемке строительных объектов от подрядчиков обязаны тщательно проверять необходимые документы при постановке у себя строительных объектов на учет.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, является завершающей стадией строительного процесса. По окончании приемки взаимоотношения между сторонами договора строительного подряда либо прекращаются если договор заключался на строительство отдельного объекта или группы объектов , либо этот договор уточняется в соответствии с планами дальнейшего сотрудничества между инвестором, заказчиком и подрядчиком. В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.

Данные документы разрабатывались исключительно для бюджетного строительства и не могли учитывать того многообразия экономических отношений в строительной деятельности, которые произошли позднее.

Однако этот документ не может в полной мере отвечать сложившейся практике хозяйственных отношений между участниками строительного процесса, так как он был разработан до принятия ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ и ряда других законодательных и нормативных актов, разработанных в развитие кодексов. Поэтому имеется необходимость пересмотра действующих нормативных актов, регулирующих процесс приемки законченных строительством объектов с учетом новых экономических условий.

Причем основное внимание должно быть уделено правам, обязанностям и ответственности новых по сравнению с периодом рыночной экономики участников строительного процесса — инвесторов, а также некоторых вновь созданных или реформированных контролирующих органов и органов государственного и муниципального управления.

Так как на федеральном уровне Правительство РФ и Госстрой РФ соответствующие нормативные акты пока не разработаны, возникшая проблема решается на других уровнях — органах отраслевого и регионального управления.

Так, в последние годы были приняты нормативные документы, регулирующие процесс приемки объектов в отраслях связи, железнодорожном транспорте, нефтегазовом комплексе и прочее. Более интересным представляется рассмотрение законодательных и нормативных актов в области регулирования строительной сферы, принимаемые органами государственной власти регионального уровня субъектов РФ. Так, постановлением Правительства Москвы от 11 июля г. Большая часть требований МГСН 8. Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта заказчик — инвестор и итогового заключения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.

В качестве основной схемы установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда контракта , а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается Инвестором посредством приемочной комиссии или без нее под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.

Приемка объектов проводится в два этапа: Однако при этом, имеются некоторые особенности точнее, дополнительные требования в отношении приемки в эксплуатацию жилых зданий и помещений городского заказа для использования по назначению, а также объектов соцкультбыта.

Это обстоятельство необходимо учитывать при разработке договоров строительного подряда и при документальном оформлении взаимоотношений между участниками этого договора.

Для помещений неполной готовности полученный правовой акт на эксплуатацию объекта является основанием на проведение работ по доведению этих помещений до полной готовности их владельцами собственниками в соответствии с техническими условиями, выданными инвестором. Счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур. В момент заключения первого договора с привлеченным инвестором определяется процентная доля такого инвестора, подлежащая передаче ему по окончании строительства.

Эта доля может рассчитываться исходя из физических параметров например, кв. Часть расходов на собственное содержание, учтенных ранее обособленно на счете 08, определенная исходя из процентной доли привлеченного инвестора в общей сумме издержек на содержание заказчика, относится в дебет счета 20 "Основное производство" как расходы, связанные с получением дохода от выполнения функций заказчика.

Сумма уплаченного НДС с затрат на собственное содержание в этой же доле учитывается обособленно на счете В дальнейшем, при осуществлении затрат на собственное содержание, данные расходы распределяются между счетами 08 и 20 в установленной на момент осуществления данных расходов пропорции.

При заключении следующих договоров с привлеченными инвесторами доля затрат на содержание заказчика, приходящаяся на каждого вновь привлеченного инвестора, определяется аналогично.

Объявления

При этом в расчете данной доли учитываются все понесенные расходы, как учтенные на счете 08, так и на счете Так же определяется и сумма НДС, относящаяся к расходам, учтенным на счете Расчет расходов, подлежащих отнесению на счет 20, можно производить по окончании каждого месяца исходя из общей доли площади, подлежащей передаче привлеченным на расчетную дату инвесторам нарастающим итогом , а не рассчитывать по каждому инвестору в отдельности.

На дату расчета общая сумма расходов на содержание заказчика, учтенная по дебету счета 08, составила руб. Сумма НДС, уплаченная сторонним организациям по данным расходам, составила 60 руб. Общая площадь строительства - кв. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, - кв. Находим отношение площади, подлежащей передаче привлеченным инвесторам, к общей площади строительства: В следующем месяце фактические расходы на содержание заказчика составили руб.

Сумма уплаченного НДС - 50 руб. Площадь строительства, подлежащая передаче инвесторам, привлеченным с начала строительства, - кв.

Определяем отношение площади, подлежащей передаче всем привлеченным инвесторам, к общей площади строительства: Суммы НДС, уплаченные по расходам заказчика, учтенные обособленно на счете 19 и относящиеся к расходам, учтенным на счете 20, при условии их оплаты могут быть приняты к налоговому вычету ст. При этом организации следует учитывать следующее.

Часть полученных от инвестора средств относится к вознаграждению заказчика за выполнение им своих функций. Причем получены они в качестве аванса, сумма которого подлежит включению в налогооблагаемую базу по НДС на дату его получения.

Точно эту сумму определить не представляется возможным, поскольку она будет определяться расчетным путем по окончании строительства как разница между привлеченными средствами и фактически направленными на строительство суммами. Тем не менее во избежание споров с налоговыми органами о необходимости уплаты НДС с полученных авансов в данном случае организации рекомендуется рассчитать предполагаемую сумму аванса для учета ее в налогооблагаемой базе на момент получения денежных средств.

Предполагаемая сумма аванса в данном случае может быть определена экономически обоснованным методом, но она не может быть меньше суммы затрат на содержание заказчика, включаемых впоследствии в инвестиционную стоимость строительства, в расчете на долю, приходящуюся на привлеченных соинвесторов. Это обусловлено тем, что привлеченные инвесторы финансируют строительство объекта в сумме не менее, чем фактическая инвестиционная стоимость в расчете на долю привлеченного инвестора, в которую включаются и фактические затраты на содержание заказчика.

Однако суть их одна — в обязанности инвестора входит финансирование а также в большинстве случаев разработка инвестиционного проекта, а в обязанности заказчика — реализация проекта и организация строительства, в том числе привлечение подрядных организаций.

Удивительно, но факт! Непредставление указанных сведений и документов в дальнейшем может повлечь отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На практике часто функции заказчика и застройщика совмещаются, существует даже такое понятие — заказчик-застройщик. При совмещении функций заказчика и застройщика договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком.

В случае если инвестор является заказчиком, то договор заключается между инвестором и застройщиком. Предметом данного договора является оказание услуг заказчика застройщика. В частности, к таким услугам могут относиться: Заказчик застройщик может выполнять функции генерального подрядчика.

В этом случае он как генеральный подрядчик заключает договоры подряда на выполнение строительных, монтажных и иных работ с подрядчиками в соответствии с ГК РФ. Как уже указывалось, иностранными инвесторами могут быть иностранное юридическое лицо, иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом, физические лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации, международные организации и иностранные государства.

Иностранные инвестиции — это вложения иностранного капитала в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, включая осуществление прямых иностранных инвестиций.

Иностранное юридическое лицо может осуществлять инвестиционную деятельность в Российской Федерации через филиал, созданный на территории Российской Федерации, а также путем создания коммерческой организации с иностранными инвестициями. Филиал иностранного юридического лица, созданный на территории Российской Федерации, выполняет часть функций или все функции включая функции представительства от имени создавшего его иностранного юридического лица далее — головная организация , при условии, что цели создания и деятельности головной организации имеют коммерческий характер и головная организация несет непосредственную имущественную ответственность по принятым ею в связи с ведением указанной деятельности на территории Российской Федерации обязательствам.

Реинвестирование — осуществление капитальных вложений в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации за счет доходов или прибыли иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями, которые получены ими от иностранных инвестиций. Справедливости ради заметим, что некоторые специалисты считают возможным не начислять НДС при уступке имущественных прав на доли в нежилых зданиях.

Эта позиция основана на том, что в данном случае имеется объект налогообложения передача имущественных прав , но гл. Очевидно, что доказывать правомерность налоговой экономии инвестору дольщику придется в судебном порядке. К сожалению, нельзя утверждать, что арбитры встанут на сторону налогоплательщика, поскольку имеющиеся в справочно-правовых базах положительные судебные решения относятся к периоду до года, когда ст. И еще один нюанс, касающийся вычета НДС.

Москве в Письме от При этом инвестору, продавшему свою долю с убытком, нужно руководствоваться правилами, прописанными в ст. Там установлен особый порядок учета убытка, который получен при продаже права требования долга. Так если доля продана до того, как истек срок строительства, прописанный в договоре, тогда предельный размер убытка, который можно исключить из налогооблагаемой прибыли, рассчитывается по формуле: Организация 19 января г.

Согласно договору долевого участия по окончании строительства 31 декабря г. НДС по этой сделке начислено не было. Убыток от уступки составил 50 руб. Таким образом, максимальный размер убытка, который можно исключить из налогооблагаемого дохода с 4 октября по 31 декабря г. Оставшаяся часть убытка — 26 ,44 руб. В бухгалтерском учете инвестиционный вклад и уступка требования отражены следующими проводками.

Часто стройка не заканчивается в тот срок, который прописан в договоре. Поэтому инвестор может уступить право на получение доли в возводимом здании в период, на который затянулось строительство.

Удивительно, но факт! Если договор уступки права требования жилья заключен до момента окончания строительства, то в учете инвестора, уступающего право, числится кредиторская задолженность на сумму полученных средств от правоприобретателя до момента, когда в соответствии с условиями договора право на жилье будет считаться переданным.

Тогда убыток от уступки можно исключить из налогооблагаемого дохода полностью, только в два этапа. Первая половина убытка включается во прочие расходы в день уступки, а вторая половина — по истечении 45 дней, считая от даты уступки п.

Бухгалтерский учет и налогообложение инвестора

Строительство жилого дома затянулось до II квартала г. В бухучете есть несколько схем проводок для отражения операций, связанных со строительством и передачей местной власти коммуникаций и иных обременений.

Одна из простых схем такая: Тем самым стоимость строительства коммуникаций будет учтена в стоимости строящихся объектов. Как видим, никакая реализация не отражается и в бухгалтерском учете. После получения разрешения на ввод строящихся объектов в эксплуатацию застройщик должен передать объекты строительства дольщикам и инвесторам.

Разница между суммой, полученной в качестве целевого финансирования, и суммой связанных со строительством затрат, как правило, представляет собой прибыль застройщика от его услуг. Как учитывать обременения, если они — за свой счет Мы строим жилые и нежилые помещения на свои деньги. В самом начале строительства нам по поручению местных властей пришлось построить коммуникации для первой очереди микрорайона, которую строил прежний застройщик своего рода обременение. Правильно ли я понимаю, что безвозмездная передача электросетей органам власти — это реализация хоть и не являющаяся объектом налогообложени я подп.

Надо ли составлять при этом акт ОС-1? При распределении входного НДС по общим расходам которые нельзя четко отнести к облагаемым или не облагаемым НДС операциям надо ли учитывать эту передачу при расчете пропорции?

И можно ли учесть расходы на строительство коммуникаций при расчете налога на прибыль? Построенные коммуникации не были вашими основными средствами. Следовательно, составлять при их передаче местной власти акт ОС-1 не нужно. Что касается НДС, то ситуация такая.

Налогообложение инвестиционной деятельности

А при определении пропорции по НДС для целей ведения раздельного учета нужно учитывать безвозмездную передачу электросетей. Ведь организации не могут предъявлять к вычету суммы НДС, уплаченные в составе общехозяйственных расходов, в части, приходящейся на операции, не признаваемые гл. ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса При расчете указанной пропорции стоимость переданных городу коммуникаций можно определять по затратному методу если в акте, который ваша организация подписала с местным органом власти, отсутствует их стоимость.

При решении вопроса о возможности включения затрат на строительство коммуникаций в состав налоговых расходов надо учитывать, что: Поэтому если обязательство по строительству коммуникаций следует непосредственно из условий контракта, то эти расходы в целях налогообложения прибыли можно признать экономически обоснованным и Письма Минфина от Указанные затраты являются прямыми расходами, связанными со строительством недвижимости, предназначенной для продажи. Таким же образом можно учесть в расходах свои затраты на строительство коммуникаций, если они передаются органам местной власти по договору о развитии застроенной территори и Письма Минфина от А вот в иных случаях например, коммуникации передаются городу по договору дарения или безвозмездной передачи могут быть споры с проверяющими, если вы включите затраты на строительство в состав налоговых расходо в Письмо Минфина от При получении инвестором информации о формировании причитающейся доли делается проводка по дебету счета 08 41 по кредиту На счете 76 может возникнуть разница, в случае если размер внесенных средств меньше фактической стоимости полученного имущества.

Похожие главы из других книг

Таким образом, у инвестора возникает доход. Доходом признается экономическая выгода в денежной или в натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которую выгоду можно оценить статья 41 Налогового кодекса Российской Федерации далее НК РФ. Дебет счета 76 Кредит счета 91 отражена сумма превышения стоимости имущества и внесенных средств. Если инвестирование проходило с целью дальнейшей перепродажи имущества, то следует учет производить по счету Согласно представленным счетам — фактурам от заказчика сумма НДС перечисленная подрядными организациями, полученная заказчиком, по затратам на строительство составила рублей.

Если инвестором будут производиться дополнительные затраты на доведения объекта до состояния пригодного к использованию, то они будут отражаться на счете 08 до оформления ввода объекта в эксплуатацию, тот есть отнесены на увеличение его первоначальной стоимости. Такая ситуация возможна, если сумма, выделенная инвестором на финансирование строительных работ, не покроет затраты. Как в этом случае учитывать разницу?

Удивительно, но факт! Такое правило содержится в подп.

Можно ли ее включить в затраты в целях налогообложения прибыли?



Читайте также:

  • Сколько составляет налоговый вычет с процентов по ипотеке